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As 7 questões principais que devem ser abordadas num contrato de locação

As 7 questões principais que devem ser abordadas num contrato de locação

O mercado de locações apresentou crescimento em 2017 por se apresentar como uma alternativa a aquisição do imóvel próprio. Apesar disso, observou-se queda no valor dos alugueis.

As locações são regidas por lei especifica: lei no. 8.245 de 1991, chamada lei do inquilinato. Saiba as principais características desse tipo de contrato:

  1. BENFEITORIAS – REPAROS E MELHORIAS NO IMOVEL

Afinal, de quem é a obrigação de pagar os reparos no imóvel locado?

Determina a lei que cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições de uso, bem como se responsabilizar pelos vícios e defeitos anteriores a locação.

Ao locatário cabe reparar os danos a que tiver dado causa. Para que não haja divergências quanto a esses itens, é fundamental que se faça a vistoria do imóvel na entrada e na saída do locatário, com acompanhamento do locador e fiador.

Não obstante a previsão legal, é comum que as partes estabeleçam em contrato que o locador seja responsável pelos reparos de infraestrutura do imóvel, como problemas de estrutura, telhado, sistemas de esgoto, água e eletricidade, visto que se referem às condições de uso essenciais do imóvel e referem-se a melhorias inerentes ao funcionamento do imóvel.

Por outro lado, também é recorrente a previsão de que adaptações, melhorias e outras reformas que não tratem de itens essenciais ao uso do imóvel sejam arcadas pelo locatário.

Ainda assim, costuma-se prever que não caberá ao locador o pagamento de qualquer indenização ao locatário por tais reformas e que as mesmas ficam fazendo parte integrante do imóvel.

Pode ser negociado entre as partes, também, um período de isenção ou mesmo uma dedução temporária no valor de aluguel na hipótese de o locatário realizar certas melhorias no imóvel, como por exemplo, troca de piso, reforma de banheiro, dentre outros. Porém, caso não esteja expressamente previsto em contrato ou comprovadamente acordado verbalmente, essas despesas serão arcadas exclusivamente pelo locatário.

  1. PRAZO

É muito comum os contratos terem prazo de 30 (trinta) meses, porém, é mera prática de mercado. Não há prazo mínimo ou máximo determinado por lei. Para contratos com prazo superior a 10 (dez) anos, todavia, o cônjuge do locador deve assinar o contrato também.

  1. RESCISÃO ANTECIPADA

A lei permite ao locatário deixar o imóvel antecipadamente ao termino do prazo de locação. Mas nessa hipótese, pode-se prever uma multa a ser paga ao locatário, devida proporcionalmente ao período ocupado. Na ausência de tal estipulação contratual, a multa deverá ser determinada judicialmente. A lei prevê como exceção à obrigação de pagar multa caso o locatário seja transferido para trabalhar em outra localidade.

É facultado às partes combinarem isenção de multa caso o locatário ocupe o imóvel por pelo menos 12 meses, por exemplo.

No tocante ao locador, a lei o obriga a cumprir a totalidade do prazo de locação, sendo-lhe vedado solicitar a devolução do imóvel antecipadamente, exceto nas seguintes hipóteses: (a) para uso próprio; (b) para uso de cônjuge, ascendente ou descendente; (c) para reforma de maior capacidade de utilização; (c) denúncia vazia; (d) descumprimento contratual.

Denomina-se denúncia vazia o direito de o locador requerer a devolução do imóvel imotivadamente, quando o imóvel estiver locado por 30 (trinta) meses.

Atenção para o fato de que o locador não pode requerer a devolução do imóvel para uso de qualquer parente. É imprescindível que seja para uso por cônjuge, ascendente ou descendente.

  1. VENDA DO IMÓVEL

Um imóvel alugado pode ser vendido, mas o locador deve dar direito de preferência na compra ao locatário, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. Exceto nas hipóteses previstas em lei, caso o locatário não se interesse pela compra, deverá deixar o imóvel em 90 (noventa) dias, se assim requerido pelo locador.

Para imóveis residenciais: após findo o prazo de locação, quando inferior a 30 (trinta) meses, o locador tem o direito de requerer a devolução do imóvel (pela já mencionada denuncia vazia). Se o prazo for superior a 30 (trinta meses), a devolução pode ser requerida a qualquer momento.

Se for locação não residencial: contrato por escrito, com prazo determinado e duração mínima de 5 (cinco) anos, com 3 (três) anos da mesma atividade ininterruptamente, o locatário só é obrigado a deixar o imóvel após decorrido o prazo de locação. Em caso de locação por prazo indeterminado ou inferior a 5 (cinco) anos, o imóvel pode ser requerido pelo novo proprietário a qualquer momento.

Em ambos os casos (residencial ou não), entretanto, o locatário só pode exercer o direito de permanecer no imóvel se (i) o contrato estiver averbado na matricula do imóvel e (ii) houver previsão contratual de que o novo proprietário está obrigado a respeitar os prazos e demais condições do contrato de locação.

  1. REAJUSTE, MULTAS E ENCARGOS

O reajuste mínimo obrigatório dos contratos de locação é de 1 (um) ano, sendo nula qualquer disposição em contrário nos contratos. Porém, o reajuste não pode ser vinculado à variação do salário mínimo, variação cambial ou moeda estrangeira.

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, a lei do inquilinato permite a cobrança de multa de 10% (dez porcento) sobre o valor da dívida, acrescido de 1% (um porcento) de juros de mora ao mês.

  1. DESPEJO

Na hipótese de não pagamento do aluguel e demais encargos (IPTU, condomínio, etc), o locador pode exigir a desocupação imediata do imóvel pelo locatário.

A medida judicial cabível para garantir que o locatário saia do imóvel é a ação de despejo, que não exige prazo mínimo de inadimplência para ser interposta.

O que a lei garante ao locatário é o período para purgação da mora, ou seja, após ingresso de ação de despejo, o locatário tem prazo para quitar os débitos pendentes e permanecer no imóvel.

  1. GARANTIAS

É facultado ao locador exigir do locatário garantia que vise assegurar o pagamento do aluguel e demais obrigações contratuais do locatário, como IPTU e condomínio.

A lei do inquilinato prevê como possibilidades de garantias: (a) caução; (b) fiança; (c) seguro de fiança locatícia; (d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Referida lei veda, porém, a exigência de mais de uma garantia, sob pena de nulidade. Também não é permitida a cobrança de quantia ou valor além do aluguel e encargos decorrentes da locação.

A princípio, as garantias permanecem válidas até que finda a locação. É permitido, porém, às partes, combinarem de forma diversa.

Autora: Katia Antunes

Antunes Silva Sociedade de Advogados

18/09/2017

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