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IMÓVEL ONERADO – Cuidados ao adquirir um imóvel

Dando continuidade aos nossos posts, relativos aos cuidados jurídicos que devem ser tomados ao adquirir um imóvel, https://www.antunessilva.com/cuidados-ao-adquirir-um-imovel/ trataremos hoje do imóvel onerado.
Já é sabido por quem tem nos acompanhado, que na aquisição imobiliária não pode faltar a verificação se o imóvel tem a matrícula livre e desonerada.
Mas o que é isso?
Ora, já sabemos o que é a matricula https://www.antunessilva.com/matricula-cuidados-ao-adquirir-um-imovel/ e que ficam averbados nesse documento todos os atos jurídicos sofridos por aquele imóvel.
É hora, agora, de analisar cuidadosamente, essas averbações e checar se elas podem ou não ser um problema para o comprador.
Lembrando, rapidamente, o que já foi dito, são averbadas na matrícula transações de venda e compra, doações, inventários, desmembramentos, e, ainda, penhoras, hipotecas, financiamentos com garantia imobiliária, dentre outros.
Quando qualquer desses atos submetem o imóvel a gastos ou despesas, ou impõem sobre ele obrigações, se diz que o imóvel está onerado. É disso que falaremos a seguir.
Uma forma comum de se onerar um imóvel é dando-o como forma de garantia em outra transação, geralmente uma dívida. Dessa forma, fica averbado na matrícula do imóvel que na hipótese de não ser cumprida a obrigação garantida/paga a dívida, o imóvel servirá como garantia de recebimento do valor devido. É o que acontece com as hipotecas, financiamentos com garantia imobiliária, por exemplo.
E depois de gravado o imóvel, nunca mais será seguro adquiri-lo? Que esclarecimentos devo obter junto ao vendedor?
É imprescindível que uma vez quitada a obrigação garantida, se faça a averbação dessa quitação na matrícula do imóvel, liberando-o expressamente do ônus. Sendo assim, não basta o vendedor apresentar termos de quitação bancários, recibos ou quaisquer outros documentos na tentativa de comprovar que o imóvel está liberado. É fundamental que essa liberação seja objeto de nova averbação e esteja expressamente registrado na matrícula do imóvel.
“Consta da matrícula uma penhora judicial em razão do processo no. xxxxxx”. Devo me preocupar?
Ah sim, sem dúvidas que não é segura a aquisição de um imóvel constando essa averbação na matrícula. Quer dizer, em linhas gerais, que há uma discussão judicial em andamento envolvendo o proprietário e que se ele não quitar a obrigação pela qual foi / será condenado, poder-se-á utilizar esse bem imóvel para ver essa obrigação cumprida.
Sendo assim, é necessário que o vendedor consiga em juízo a liberação dessa garantia, seja quitando o débito ou oferecendo outra garantia. Da mesma forma que no caso anterior, a liberação do ônus precisa ser averbada na matrícula, para que então o imóvel seja seguramente adquirido por terceiro.
Há, também, outras situações, em que o antigo proprietário estabelece condições à transação. É o que acontece com a doação com cláusula de reversão, ou mesmo transações com cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade. São questões que precisam também ser resolvidas antes da venda do imóvel, seja mediante uma discussão judicial ou mesmo através da renúncia expressa, de forma legal e eficaz, por quem impôs referidas condições. Trataremos mais detalhadamente desse tópico em post separado. Seja como for, em ambos os casos essa liberação do imóvel precisa ser averbada de forma expressa na matrícula do imóvel para que ele seja considerado livre para outra transação.
Por fim, citamos o arrolamento do bem, pela receita federal. Afinal, isso onera o bem ou não?
Tem sido cada vez mais frequente o surgimento de averbações constando que “o bem imóvel consta do arrolamento de bens do proprietário na receita federal”. Não necessariamente impede a venda, mas precisa ser verificado.
O arrolamento de bens não é uma penhora do imóvel ainda. A receita federal, quando possui muitos créditos perante um contribuinte, como medida de prevenção, faz uma espécie de inventário dos bens detidos por este, para acompanhar os movimentos patrimoniais do proprietário. Assim, torna-se obrigatório informar a receita federal sobre a venda.
E então, basta o proprietário informar sobre a venda do imóvel arrolado para a receita federal e eu fico seguro na minha aquisição? – Ainda não. Como o arrolamento indica que o proprietário possui dívidas na receita federal, precisa ser verificado se ele possui outros bens cujos valores somados se igualam ou superam o valor das dívidas. Mesmo em caso positivo, eu gosto de pedir para que o proprietário solicite a exclusão do bem do arrolamento de bens como uma forma da própria receita federal confirmar tal informação. Esse procedimento nem sempre é automático, mas tem sido cada vez mais corriqueiro e há medidas judiciais cabíveis para que seja conseguido a curto prazo. Trataremos disso em matéria específica sobre o tema.

Katia Antunes – sócia de Antunes Silva Advogados – 28/08/2019
www.antunessilva.com

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