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Justiça uniformiza entendimentos sobre atraso de obra.

Compra e Venda de Imóveis na Planta 

Atualmente, há um grande número de ações judiciais discutindo um mesmo tema na justiça brasileira.

Em razão disso, o Novo Código de Processo Civil criou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (“IRDR”), visando uniformizar o entendimento do judiciário sobre certas matérias recorrentes, bem como diminuir demandas repetitivas.

Com base em tal prerrogativa, em 31/08/2017 a Turma Especial da Subseção de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou o IRDR sobre Compra e Venda de Imóveis na Planta, aprovando teses relativas, em especial, à hipótese de atraso na conclusão de obras.

Trouxe, assim, maior conforto ao consumidor na medida em que estabeleceu expressamente o que já vem sendo conseguido caso a caso via judicial: (a) indenização de 1 aluguel por mês de atraso na entrega do imóvel; (b) veda o repasse, ao consumidor, de taxa relativa à juros de obra após o período de entrega da obra (incluído período de tolerância); (c) a restituição de valores aos consumidores finais deve ser realizada de forma simples; (d) mesmo no caso de atraso de obra, é devida a cobrança de correção monetária, porém não cabe a cobrança de juros e multa contratual sobre o saldo devedor.

Os índices setoriais devem ser substituídos por indexadores gerais; (e) nos contratos com financiamento associativo, os prazos de entrega e formação de grupos devem ser claros; e (f) por fim, ficou confirmada a validade do prazo de tolerância contratual de até 180 dias para a conclusão da obra.

Sabemos que esta última matéria tem sido objeto de discussão também no projeto de lei em andamento sobre o tema, mas o judiciário já apresentou seu posicionamento, conforme acima.

Seguem os principais trechos das teses:

“É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.

“Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel”.

“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.

O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

“É ilícito o repasse dos ‘juros de obra’, ou ‘juros de evolução da obra’, ou ‘taxa de evolução da obra’, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.

“A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor”.

“O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente 

dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor”.

“Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores”.

Duas outras teses que também estavam na pauta não foram julgadas:

“Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora”.

“Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores”.

Vê-se com satisfação, o avanço do judiciário no sentido de tornar mais céleres e transparentes as discussões envolvendo a compra da casa própria, momento tão precioso na vida de um cidadão e aguardamos com ansiedade os próximos capítulos desse desacortinamento do setor imobiliário, que certamente contribuirá para sua maior solidez e confiabilidade.

Autora: Katia Cristina Antunes Silva

Antunes Silva Sociedade de Advogados

 

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