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Não deixe o sonho virar pesadelo na aquisição de seu imóvel

Matéria publicada na Revista Perdizes e Região, nº 90, em maio de 2017. 

Quem ainda não possui imóvel próprio, com certeza tem o sonho de adquirir um, mas quando o momento decisivo chega, uma série de dúvidas pairam na cabeça do futuro proprietário. Além dos cuidados essenciais, como conferir instalações elétricas e hidráulicas, valor das prestações do financiamento, do condomínio, do IPTU, os valores das contas de consumo (água, luz, internet, gás, entre outros), deve-se ter em mente que terá que lidar com questões jurídicas e deve estar bem assessorado.

Uma leitura minuciosa do contrato deve ser feita antes de assiná-lo, coisa que parece simples, mas que se não houver a devida atenção, pode ocasionar surpresas desagradáveis. A advogada Katia Cristina Antunes Silva, do escritório Antunes Silva Advogados, conta o caso de um cliente que a procurou que exemplifica bem este tipo de situação. “Ele estava chateado porque perdeu R$ 30 mil e não conseguiu comprar o imóvel. Ao analisar o caso, soube que ele contava com a venda do apartamento que morava para pagar parte do apartamento que estava adquirindo. Havia se comprometido, em contrato, a pagar a parcela em 60 dias. O tempo passou e ele não conseguiu vender o apartamento que morava no prazo. O vendedor pediu a rescisão do contrato, fazendo com que o comprador não só perdesse o direito de adquirir o imóvel, como ainda perdesse o sinal de R$ 30 mil. Mas tudo isso estava estipulado no contrato com o qual ele mesmo concordara. Muitas vezes, movidos pela empolgação, as pessoas não se atentam aos detalhes da negociação, e isso pode gerar grandes perdas.”

Pendências judiciais do antigo dono também podem trazer sérias dores de cabeça a quem comprou o imóvel sem conferir o histórico do bem adquirido.

Outro exemplo que Kátia Antunes cita é de um jovem cliente que havia acabado de comprar seu primeiro imóvel e poucos meses depois foi surpreendido por uma ação judicial requerendo o anulação do negócio.

“Verificado o caso, soubemos que o antigo proprietário tinha outras dívidas em seu nome, não relacionadas ao imóvel. Os credores estavam pleiteando em juízo a anulação da venda para devolução do imóvel, que seria utilizado para pagamento de tais dívidas. É um risco real, uma vez que na hipótese da venda ser reconhecida como fraude contra credores (caracterizada quando o devedor insolvente ou na iminência de se tornar insolvente se desfaz de bens para impossibilitar que seus credores os tomem como pagamento das dívidas) ou fraude a execução (que acontece quando o devedor já for insolvente e mesmo com a insolvência notória a venda for realizada), a lei traz essa proteção aos credores.

Os direitos de quem está adquirindo o imóvel prevalecem sobre os dos credores somente se for comprovada a boa-fé do comprador na realização do negócio. Ou seja, se ele foi diligente o suficiente com a solicitação e análise da documentação do proprietário antes da compra, sem saber da situação e flagrante má fé do devedor.

No caso em questão, o jovem havia adquirido o imóvel sem ter realizado as devidas pesquisas prévias em nome do vendedor.”

Outra cautela a ser tomada está relacionada as dívidas do imóvel, como IPTU e condomínio, por exemplo. Elas acompanham o imóvel e passam a ser devidos por quem comprou.

“Deve-se exigir do vendedor que quite os débitos antes da venda ou que os débitos sejam descontados do preço de compra do imóvel. O financiamento imobiliário é feito em nome do proprietário. Porém, geralmente o imóvel é dado em garantia. Dessa forma, o comprador não pode ignorar essa dívida. Esta pendência deve ser negociada com o banco antes da concretização da compra do imóvel”, afirma Kátia.

Outro detalhe que requer atenção é o estado civil do proprietário vendedor, pois lei exige, em alguns casos, a concordância, a anuência do cônjuge ou companheiro. Quem explica é o tabelião Paulo Roberto Gaiger Ferreira, do 26o Tabelionato de Notas de São Paulo: “Depende do regime de bens do casamento ou da união estável. Não é necessária a anuência do cônjuge ou companheiro se o regime de bens for o da separação convencional de bens. Nos demais regimes, comunhão (universal), comunhão parcial ou separação legal (obrigatória) de bens, é imprescindível a anuência, mesmo que o imóvel seja exclusivo do cônjuge ou companheiro vendedor.

Quando o estado civil do proprietário for o de solteiro, divorciado ou viúvo, são necessárias algumas cautelas: primeira, obter declaração expressa da parte sobre a ausência de cônjuge ou companheiro. Outra cautela, é pedir uma certidão atualizada do registro civil, para certificar legalmente a inexistência de cônjuge ou companheiro.

Muitas vezes, as pessoas que vivem em união estável não têm contrato ou escritura. Simplesmente vivem juntas. Neste caso, a presunção legal é de que o regime é o da comunhão de bens. Portanto, necessária a participação e anuência do companheiro ou companheira.”

Paulo Roberto alerta sobre a importância da escritura, de registrar o imóvel e pagar todas as taxas corretamente para evitar armadilhas.

“No Brasil, a compra e venda de imóveis tem a garantia de dois agentes públicos, o tabelião, que elabora a escritura, verificando que todas as exigências legais foram preenchidas, e o oficial de registro, que registra a escritura, atribuindo a propriedade. Os riscos de manter o contrato particular são imensos: o promitente vendedor pode alienar o imóvel mais de uma vez, quantas vezes quiser. Será proprietário com o direito garantido apenas aquele que fizer a escritura e levar a registro, pagando os impostos. Outro risco frequente: se o adquirente não fez a escritura e o registro, estará sujeito a perder o imóvel se o promitente vendedor sofrer uma penhora, ou seja, tiver uma dívida judicial que for registrada no seu imóvel. Esta é uma tragédia clássica de nosso sistema: algumas pessoas perderam seus imóveis ou, no mínimo, tiveram que lutar na Justiça para mantê-los.”

Guilherme Terra, do escritório DGCGT Advogados, alerta quais os cuidados devem ser tomados após a compra:

“Após a aquisição do imóvel, as principais preocupações devem ser: a regularização de todos os cadastros necessários perante os órgãos públicos e concessionárias de serviços públicos competentes; o efetivo registro do título aquisitivo no cartório de registro de imóveis competente; a segurança da posse do bem, evitando-se, assim, problemas com invasões, e o acompanhamento da construção do imóvel, caso seja um imóvel adquirido na planta.”

No caso da compra de imóveis na planta ele acrescenta:

“Sem dúvida o mais importante é que o adquirente confirme que o empreendimento possui sua incorporação imobiliária devidamente registrada e busque informações sobre a reputação e condições gerais da empresa com a qual pretende celebrar o negócio, pois será ela quem deverá ter condições de cumprir o contrato celebrado e entregar ao adquirente o bem adquirido.

Adicionalmente, existem outros fatores que, se observados, podem conferir ao adquirente um conforto adicional, como, por exemplo, a existência de financiamento à produção contratado e estar o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação (situação na qual as receitas dos empreendimentos não devem se comunicar com outras dívidas ou atividades do vendedor).

Antes de fazer qualquer negócio, busque referências com outros compradores para comprovar a idoneidade da construtora/incorporadora ou do corretor/imobiliária. Não se afobe e respeite os prazos e a burocracia para fazer tudo de acordo com a legislação. Em caso de dúvidas, oriente-se com um advogado de confiança. Desta forma poderá desfrutar de seu sonho da forma planejada.

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